Durch den Leverage-Effekt hat man als Investor die Möglichkeit, mit einem vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz hohe Renditen zu generieren. Dies erfolgt durch die Zuhilfenahme von Fremdkapital – man investiert fremdes Geld, um seine Eigenkapitalrendite zu erhöhen.
Was ist der Leverage-Effekt?
Kurz und bündig formuliert geht es beim Leverage-Effekt darum, Schulden aufzunehmen, um letztlich mehr Gewinn zu generieren. Wenn die Gesamtrendite eines Investments höher als die Kosten der zusätzlich aufgenommenen Schulden ist, dann spricht man von einem positiven Leverage-Effekt.
Von einem negativen Leverage-Effekt spricht man, wenn die anfallenden Zinsen der Schulden die Gesamtrendite übersteigen. Dadurch sinkt die Eigenkapitalrendite; angenommen man legt eine Gesamtrendite von 5 % zugrunde und einen Fremdkapitalzins von 6 %, dann zahlt man letztlich mehr für das zusätzliche Kapital, als man dadurch Rendite generieren könnte.
Vom Leverage-Effekt wird in verschiedenen Bereichen des alltäglichen Wirtschaftslebens Gebrauch gemacht. Unternehmen können etwa Fremdkapital zur Finanzierung neuer Projekte nutzen. Jedoch kann man auch als Privatperson den Hebeleffekt nutzen, beispielsweise wenn man eine Immobilie erwirbt und dafür einen Kredit aufnimmt.
Oftmals ist beim Leverage-Effekt auch die Rede vom Hebeleffekt oder von der Hebelwirkung des Fremdkapitals. Die Begrifflichkeiten werden synonym verwendet und bezeichnen de facto denselben Sachverhalt.
Leverage-Effekt berechnen
Die Berechnung des Leverage-Effekts ist sehr einfach und kann innerhalb weniger Augenblicke erfolgen.
Für die Berechnung des Effekts muss man zunächst einmal folgende Variablen notieren:
- das Eigenkapital (EK)
- Gesamtkapital (GK)
- Fremdkapital (FK)
- Verschuldungsgrad (VG)
Anschließend kann man die letztendliche Rendite des Eigenkapitals wie folgt berechnen:
Rendite d. EK = Rendite d. GK + (Rendite GK – Zinsen d. FK) x (FK / Eigenkapital)
Beispielwerte:
- Rendite d. GK: 8 %
- Zinsen d. FK: 4 %
- Fremdkapital: 50.000 €
- Eigenkapital: 100.000 €
Beispielrechnung:
8 % + (8 % – 4 %) x (50.000 € / 100.000 €) = 10 % Rendite d. Eigenkapitals
Leverage-Effekt Beispiel
Ein simples Praxisbeispiel für den Effekt kann man im oftmals im Immobilieninvestment finden. Nehmen wir an, dass eine Investition in ein Haus eine Gesamtrendite von 10 % hat. Zur Finanzierung nimmt man dabei Schulden mit Zinsen in Höhe von 3 % auf. Dadurch, dass man letztlich eine Netto-Rendite von 10 % – 3 % = 7 % erzielt, lohnt es sich in Schulden für das Investment aufzunehmen.
Angenommen, man erwirbt eine Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 600.000 Euro. Zum Anfang investiert man Eigenkapital in Höhe von 300.000 Euro und nimmt zusätzlich noch 300.000 Euro als Hypothek auf. Wenn die Wohnung nach einem Jahr 5 % im Wert steigt, ist sie bereits 630.000 Euro wert. In diesem Beispiel ist die aufgenommene Hypothek der Hebel. Die Rendite hat man entsprechend 6:3 gehebelt (600.000 € Immobilie : 300.000 € Eigenkapital).
Die Hypothek ist dabei natürlich ein Darlehen, bei dem Zinsen gezahlt werden müssen. Es ist jedoch durchaus realistisch davon auszugehen, dass man durch die erwirtschafteten Mieteinnahmen die Zinsen bedienen kann. Um die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals zu berechnen, subtrahiert man vom gestiegenen Gesamtwert der Wohnung die Hypothek. In diesem Fall beträgt das neue Eigenkapital 330.000 € (630.000 € – 300.000 €). Um die Rendite des Eigenkapitals zu berechnet, dividiert man das Eigenkapital nach einem Jahr Wertzuwachs durch das ursprüngliche Eigenkapital: 330.000 / 300.000 = 10 % Rendite.
Die dargestellten Beispiele sind lediglich vereinfachte Rechnungen, um den Sachverhalt darzustellen.
Nachteile des Leverage-Effekts
Wenn man den Hebeleffekt nutzen möchte, ist jedoch nicht alles rein positiv. Vielmehr gibt es auch Nachteile, die daraus resultieren können. Im Prinzip geht es dem Investor darum, die mögliche Rendite seines Investments zu hebeln, zeitgleich jedoch steigt auch das Risiko. Insbesondere sollte man sich der Konsequenzen bewusst sein, die daraus resultieren können, wenn das Investment womöglich scheitert.
Der Leverage-Effekt wird heutzutage von zahlreichen Unternehmen und Investoren genutzt und hat zahlreiche Vorteile. Wenn ein Investment mit einem positiven Resultat endet, entsteht dadurch eine Win-win-Situation: Der Investor erzielt eine höhere Rendite durch das zur Verfügung gestellte Kapital und der Kreditgeber profitiert von den anfallenden Zinsen.
Durch die Hebelwirkung können sich jedoch nicht nur die Gewinne vervielfachen, sondern auch potenzielle Verluste. So kann es beispielsweise in dem von uns oben dargestellten Beispiel auch dazu kommen, dass der Wert der Immobilien nach einem Jahr sinkt, statt steigt und schon liegt ein negativer Hebeleffekt vor. Ein trauriges Beispiel hierfür ist die Hypothekenkrise aus dem Jahre 2008. Ferner gibt es noch weitere Risikofaktoren, wie der Leerstand der Immobilie und dadurch fehlende Mieteinnahmen.
Bei der Hebelwirkung fallen ebenfalls Kosten und Risiken an, deren man sich in jedem Fall bewusst sein sollte. Zwar sind Immobilien in den meisten Fällen weniger volatil als etwa Aktien oder andere Assetklassen, dennoch darf man auch in diesem Fall eine vernünftige Diversifizierung des Risikos nicht außen vor lassen. In jedem Fall sollte man nicht einen zu großen Anteil seines Kapitals in derartige Projekte investieren. Insbesondere für Einsteiger ist der Leverage-Effekt daher nur bedingt geeignet. Vielmehr empfiehlt es sich erst Erfahrungen zu sammeln und später konkret über eine mögliche Anwendung zu entscheiden.
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